Vices cachés

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Le vice caché est souvent défini comme un défaut qui rend le bien acheté impropre à l’usage auquel on le destine. Il s’agit d’une notion très répandue en droit immobilier et en droit de la construction. Cependant, il convient de distinguer ces deux matières.

En droit immobilier, la notion de vice caché va souvent surgir à la suite de l’achat d’un bien, lorsque l’acquéreur va découvrir des vices qui n’étaient pas visibles lors de la vente. Dans ce cas, c’est le régime de droit commun qui va s’appliquer.

En droit de la construction, le vice caché concerne le vice ou les désordres qui n’étaient pas apparents au moment de la réception ou la livraison de l’immeuble.

Quel est le régime juridique du vice caché en droit immobilier ?

La notion de vice caché en droit immobilier

En application de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

Ainsi, pour faire jouer la garantie des vices cachés, le défaut du bien doit :

• être caché, c’est-à-dire non apparent lors de l’achat. En effet, l’article 1642 du Code civil précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »
• rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer très fortement son usage.

Il faut préciser que le vendeur est responsable des vices cachés, même s’il ne les connaissait pas au moment de la vente. En revanche, la garantie des vices cachés ne s’applique pas aux ventes aux enchères.

La mise en œuvre du vice caché en droit immobilier

L’article 1644 du Code civil prévoit qu’en cas de vice caché, « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. »

En d’autres termes, l’acquéreur dispose de deux possibilités : 

• Soit rendre le bien au vendeur et se faire rembourser la totalité du prix ;
• Soit garder le bien en se faisant restituer une partie du prix par le vendeur.

A noter que le vendeur doit rembourser l’intégralité des frais occasionnés par la vente. En outre, si le vendeur avait connaissance des vices cachés, il pourrait être condamné à indemniser l’acquéreur de l’intégralité des préjudices subis. Enfin, il convient encore de préciser que l’article 1648 du Code civil prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. 

Il appartient, par ailleurs, à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence du vice caché. Cette preuve peut être constituée par tous moyens. En pratique, les parties vont le plus souvent procéder par constat d’huissier ou en sollicitant une expertise amiable ou judiciaire.

Les actions à engager en cas de vice caché en droit immobilier

En cas de vice caché, la première étape consiste à établir la preuve de l’existence du vice caché. En cas de difficulté, il pourra être opportun de recourir à un expert judiciaire et d’engager une action en référé expertise devant le Tribunal du lieu où est situé l’immeuble.

Une fois cette étape réalisée, l’acheteur devra adresser un courrier de mise en demeure au vendeur. Si la mise en demeure ne permet pas de résoudre le litige, l’acheteur devra alors engager une action au fond à l’encontre de l’acheteur.

Quel est le régime juridique du vice caché en droit de la construction ?

En droit de la construction, la réception marque la fin des rapports contractuels entre le maître d’ouvrage et les constructeurs, à l’exception des réserves. A l’inverse, la réception marque le début des garanties légales à la charge des constructeurs, et notamment la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

Cela signifie que les garanties légales ne peuvent pas commencer à courir en l’absence de réception des travaux, et que le maître de l’ouvrage ne peut pas actionner les assurances du constructeur en l’absence de réception. 

Par ailleurs, le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur se doit de signaler l’existence des vices apparents lors de la réception ou de la livraison de l’immeuble. Ainsi, en cas de réserves, le constructeur doit procéder aux réparations dans le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement. A défaut, le maître d’ouvrage devra engager une action en justice afin d’interrompre le délai de prescription.

En revanche, on parlera de vice caché lorsque les désordres ne sont pas visibles lors de la réception des travaux ou de la livraison de l’immeuble. Par nature, la réception ou la livraison se fera sans prise de réserve. Dans ce cas, la réception marque le début des garanties légales à la charge des constructeurs, et notamment la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

Cela signifie que le maître d’ouvrage ou l’acquéreur devra en principe s’orienter vers :

• la garantie de parfait achèvement si les désordres sont découverts dans l’année suivant la réception des travaux ;
• la garantie biennale si les désordres sont découverts dans les deux ans suivant la réception des travaux ;
• la garantie décennale si les désordres sont découverts dans les dix ans suivant la réception des travaux.

Pourquoi faire appel à un avocat compétent en droit des assurances et de la construction en cas de vice caché ?

La découverte d’un vice caché constitue toujours un moment délicat pour l’acheteur, dans le sens où ce dernier doit entreprendre des démarches précises dans un laps de temps relativement court. En droit immobilier et de la construction, la difficulté sera d’autant plus forte qu’il s’agit de matières éminemment techniques, dans lesquelles différentes actions et garanties sont susceptibles de jouer.

L’intervention de l’avocat disposant d'une expertise reconnue en droit de la construction et des assurances se justifiera en premier lieu pour procéder à une analyse de la situation, et pour fournir tout conseil utile sur les démarches à entreprendre. En effet, de nombreuses démarches plus ou moins urgentes devront le plus souvent être entreprises, et différentes actions et garanties pourront être mobilisées.

De même, de nombreuses questions relevant du droit des assurances construction peuvent venir complexifier le dossier. En présence d’assureurs, ces derniers auront souvent tendance à refuser leur garantie en affirmant, par exemple, que les travaux ne relèvent pas des garanties souscrites, ou à réduire le montant des indemnités.

Il s’agit alors de procéder à l’analyse du dossier afin de déterminer les droits et obligations des parties, et déterminer les démarches et actions à engager.

Balme-avocat, cabinet parisien doté d’une expérience de plus de 10 ans dans le droit des assurances et de la construction, saura vous conseiller et vous accompagner dans le cadre des démarches et à action à engager en cas de vice caché en droit immobilier et en droit de la construction.

Concrètepent, le cabinet Balme-avocat sera susceptible :

• de procéder à l’analyse du dossier et déterminer les actions à engager ;
• d’apporter une assistance dans le cadre des négociations amiables ;
• d’apporter une assistance dans le cadre de l’expertise amiable et/ou judiciaire ;
• d’engager toute action judiciaire nécessaire.