Maitres d’ouvrages

Qu’est-ce qu’un maître d’ouvrage ?

En droit de la construction, le maître d’ouvrage est le porteur d’un projet de construction. Il appartient donc au maître d’ouvrage de définir les modalités du projet, et notamment son objectif, son calendrier et le budget qu’il entend y consacrer.

Il incombe par conséquent au maître d’ouvrage de choisir le processus de réalisation de l’ouvrage, ainsi que les différents intervenants, à savoir les maîtres d’œuvre et les entreprises de construction. Ainsi, tout particulier qui souhaite faire construction une maison d’habitation sera qualifié de maître d’ouvrage, tout comme une entreprise qui fait construite des bureaux, des entrepôts ou des usines.

Il convient ici de distinguer le maître d’ouvrage du maître d’œuvre. Le maître d’œuvre est un professionnel du bâtiment qui intervient à la demande du maître d’ouvrage, et qui est généralement chargé d’organiser le projet de construction et de procéder à la conduite des travaux. 

En pratique, le maître d’œuvre sera souvent un architecte ou un ingénieur architecte. En tout état de cause, ce n’est pas lui qui effectue les travaux.

En effet, la mission d’une maîtrise d’œuvre se limite généralement à :

• la conception du projet ;
• l’élaboration du cahier des clauses techniques particulières (CCTP) et au contrôle de la bonne exécution des travaux.

Dans tous les cas, en présence ou non d’un maître d’œuvre, c’est ensuite au maître d’ouvrage de conclure les contrats d’entreprise avec les entrepreneurs et les entreprises de construction.

La conclusion du contrat d’entreprise fera alors naître deux obligations principales :

• L’entrepreneur s’engage à exécuter un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles. 
• En contrepartie, le maître de l’ouvrage est débiteur du prix.

Quelles sont les obligations du maître d’ouvrage ?

Le maître d’ouvrage supporte différentes obligations au cours de l’exécution du contrat d’entreprise : payer le prix de l’ouvrage, suivre l’avancement des travaux, et procéder à la réception de l’ouvrage.

L’obligation de payer le prix de l’ouvrage

En pratique, différentes formules de paiement des travaux sont envisageables. Il peut par exemple être convenu :

• que l’entrepreneur présente ses situations au fur et à mesure de l’exécution des travaux ;
• un paiement échelonné, qui pourra par exemple prévoir un paiement de 30 % du prix à la commande ou au démarrage des travaux, et la paiement du solde à la réception ou à des étapes intermédiaires de la construction.

Il est cependant important que le maître d’ouvrage maitrise les paiements, afin de se prémunir contre tout défaut de construction. En effet, lorsqu’un défaut de construction est constaté en cours de travaux et que l’entrepreneur ne procède pas spontanément aux réparations, le maître d’ouvrage aura alors la possibilité de suspendre les paiements, ce qui correspond à une « exception d’inexécution ».

Le montant des sommes retenues ne doit cependant pas être disproportionné par rapport au coût prévisible de la réparation. Si la suspension du paiement ne permet pas de débloquer la situation, il sera alors nécessaire d’engager une action judiciaire pour solliciter la résolution du contrat d’entreprise, ou pour que l’entrepreneur procède aux réparations à ses frais.

Dans une telle situation, différentes procédures sont envisageables. Il pourra, notamment, être nécessaire de faire intervenir un expert judiciaire, ou d’engager directement une action au fond. Ce seront toujours les éléments du dossier qui permettront de déterminer la stratégie à adopter.

Le suivi du chantier par le maître d’ouvrage

Malgré le soin dans le choix des entreprises de construction, des désordres, malfaçons ou vices de construction sont toujours possibles.

Ainsi, la maître d’ouvrage devra veiller tout au long de l’exécution des travaux, notamment lors des visites de chantier, et ce jusqu’à la livraison, que tout soit conforme aux travaux commandés.

En effet, les entreprises de construction supportent la double obligation de livrer un ouvrage en tout point conforme à ce qui a été contractuellement déterminé, mais également exempte de vice.

A noter que le suivi du chantier peut être confié au maître d’œuvre, mais le contrat de maitrise d’œuvre doit le prévoir expressément. Dans le cas contraire, le suivi du chantier incombera au seul maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage doit signaler à l’entrepreneur toutes les non-conformités ou de vices de construction. Dans la majorité des cas, les entrepreneurs procèdent spontanément aux réparations et aux reprises qui s’imposent. En revanche, en cas de refus de procéder aux reprises, le maître d’ouvrage devra analyser la situation afin de trouver une solution. Si nécessaire, il conviendra de mettre l’entrepreneur ou l’entreprise de construction en demeure de procéder aux réparations.

Si cela n’est pas suffisant, des actions judiciaires devront être envisagées, cela d’autant plus que l’immobilisme de l’entrepreneur ou de l’entreprise de construction est susceptible de causer des préjudices complémentaires, tels que des préjudices de jouissance.

La réception de l’ouvrage

L’article 1792-6 du Code civil définit la réception comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».

La réception intervient donc au moment où les travaux sont en principe terminés.

Il s’agit d’un moment crucial de la construction car il s’agit de la dernière occasion pour le maître d’ouvrage de relever l’existence de non-conformités ou de vices de construction. En effet, toutes les non-conformités et défauts visibles doivent impérativement faire l’objet de réserves lors de la réception, sous peine d’être considérés comme acceptés, et donc couverts par la réception.

Aussi, les défauts doivent être précisément relevés et être inscrits dans le procès-verbal de réception.

A noter que la réception des travaux est généralement expresse, autrement dit réalisée de manière contradictoire avec l’ensemble des intervenants à l’acte de construire. Cependant, il existe également des réceptions tacites ou des réceptions prononcées par voie judiciaire.

Pourquoi le maître d’ouvrage a-t-il intérêt à faire appel à un avocat disposant d'une expertise particulière en droit des assurances et de la construction ?

Le recours à un avocat en droit de la construction et des assurances est utile à toutes les étapes du projet de construction.

Avant le début du chantier, l’avocat pourra notamment intervenir pour procéder à l’analyse des différents contrats souscrits, tels que le contrat d’architecte, les contrats d’entreprise, les contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou encore les contrats de construction de maison individuelle (CCMI).

De même, l’avocat pourra intervenir pour assister le maître d’ouvrage ou le maître d’œuvre dans la mise en place d’une couverture d’assurances. Une telle hypothèse est en effet fréquente dans le cadre des projets de construction d’envergure, afin de se prémunir contre tout risque de non-garantie.

Enfin, et de manière peut-être plus classique, l’intervention d’un avocat sera toujours vivement conseillée en cas de désordres, non-conformités, malfaçons ou vices de construction.

Balme-avocat sera susceptible :

• de procéder à l’analyse du dossier et déterminer les actions à engager ;
• d’apporter une assistance dans le cadre des négociations amiables ;
• d’apporter une assistance dans le cadre de l’expertise amiable et/ou judiciaire ;
• d’engager une action judiciaire en indemnisation ou apporter une assistance contre une telle action engagée sur ce même fondement. 

Fort de son expérience de plus de 10 ans dans les contentieux du droit des assurances et de la construction, Balme-avocat, cabinet parisien qui intervient sur toute la France, saura vous conseiller et vous accompagner tout au long de votre projet et de vos litiges.